1 января 2014 года вступает в действие новый Гражданский кодекс Чехии, который принесет ряд изменений в отношения между владельцами и съемщиками жилья. Самые важные новинки мы обсудим в рубрике «Тема дня» с пражским адвокатом Михалом Шевчиком и частным риелтором Верой Пановой.
Фото: Томаш Адамец, Чешское радио Юристы, комментирующие грядущие нововведения, сходятся во мнении, что новый кодекс упростит жизнь как владельцам жилья, так и тем, кто это жилье снимает. Меньше формальностей, больше здравого смысла – вот, если вкратце, что принесет новый Гражданский кодекс.
Традиционно считается, что съемщик по сравнению с собственником более слабая сторона. Но Вера Панова, работающая частным риелтором в Праге с 1997 года, опровергает расхожее мнение. Она считает, что больше рискуют при сдаче жилья владельцы.
«Сложно сказать, кто остается в невыгоде. Я думаю, что больше хозяин, потому что недвижимость ему часто возвращают в плохом состоянии».
— И невозможно потребовать какое-либо возмещение?
«Дело в том, что съемщик считает, что он не должен это делать, хотя по закону должен. Некоторые требуют возвращения залога, даже адвокатов приглашают. Но в целом съемщики плохо убирают квартиры, у некоторых уже через полгода квартиру не узнать».
С другой стороны, у съемщика на руках большой козырь: он может не платить за квартиру. Товарищи с крепкими нервами и пустым кошельком могут, единожды вселившись в квартиру, годами изводить владельцев. Выселить неплательщика в Чехии можно только в судебном порядке.
«У меня есть знакомая хозяйка дома, она три года судилась со своим жильцом-наркоманом и не могла его выселить из квартиры. Три года – вот представьте. И в итоге никаких денег не получила».
Фото: Кристина Макова, Чешское радио — Радио Прага В новом кодексе законодатель вспомнил о таких несчастных собственниках и ввел новый институт – мгновенного расторжения договора со съемщиком, который грубо нарушает свои обязанности. Например, наносит квартире серьезный ущерб или как минимум в течение трех месяцев не платит арендную плату. Вера Панова считает, что на практике все останется без изменений. Если проблемный жилец не согласится добровольно выехать из квартиры после расторжения договора, собственнику все равно придется обращаться в суд.
— Вы думаете, что такие ситуации будут повторяться и после вступления в силу нового кодекса?
«Я думаю, что вряд ли что-то изменится».
Разве хозяину квартиры в такой ситуации нельзя просто сменить дверной замок? Какие в Чехии правила на этот счет? Разъясняет адвокат Михал Шевчик:
«Насколько я знаю, на практике владельцы пытаются избавиться от неплательщика своими силами, в том числе, прибегают к смене замка, но как адвокат я должен сказать, что это незаконно. Владелец должен подать жалобу в суд и ждать судебного решения о выселении и взыскании долга».
Адвокат Шевчик спешит порадовать съемщиков жилья, собственники которого проживают за границей. С нового года такие съемщики будут лучше защищены в случае неприятных ситуаций. Например, если их затопят соседи.
«Новый кодекс дает съемщику право самому защищать себя от третьих лиц, которые нарушают его права. Он может не ждать, когда ему поможет собственник, а может действовать самостоятельно на основании договора об аренде. Например, может для защиты своих интересов сам обратиться в суд. С другой стороны, собственник жилья не может полностью устраниться. Он обязан помочь, когда съемщик просит его о помощи».
Фото: Кристина Макова, Чешское радио — Радио Прага Самой яркой новинкой Гражданского кодекса в части аренды жилья стали, как ни странно, правила содержания домашних животных. По словам Михала Шевчика, голосования в парламенте по жилищному разделу кодекса проходили очень гладко. И лишь по поводу собак и кошек разгорелись жаркие споры.
«Единственный вопрос, смешной вообще-то, но он вызвал в депутатских кругах жаркие дебаты – позволить ли съемщикам держать в квартирах домашних животных. В конце концов, заводить животных разрешили без согласия собственников, если это не чревато особыми проблемами».
Вот так чехи в очередной раз продемонстрировали свои трепетное отношение к собакам и кошкам. Но наш опытный риелтор снова скептически хмурит брови. Вера Панова считает, что новый кодекс любителям животных не поможет. Последнее слово все равно останется за владельцем жилья. Как же так?
«Одна клиентка, снимавшая у нас квартиру, хотела завести кота. Мы с мужем сказали, что кота не хотим, потому что квартиру мы сдаем с мебелью, после кота неизвестно, что будет с квартирой. А мы знаем, что она девушка небогатая, денег на ремонт у нее нет. Конечно, по закону, мы не можем запретить съемщику завести животное. Но мы можем не продлить с ним договор. В 95% случаев договор аренды подписывается на год. Потом, если стороны договорятся, он продлевается. А в этом случае владелец может просто не продлить договор».
Вот так, оказывается, все обстоит на практике. Если потенциальный наймодатель против вашего кота или любимого терьера, лучше сразу начинайте искать новую квартиру с более сговорчивыми хозяевами.
Фото: Кристина Макова, Чешское радио — Радио Прага О сдаче жилья иностранцам в новом кодексе ничего не говорится. То есть правила, действующие для чехов, должны гипотетически действовать и для иностранных граждан, проживающих в Чехии. Так ли это на самом деле? Украинка Виктория Маленькая, несколько лет снимающая в Праге жилье, признается, что она сама иногда завидовала кошкам и собакам. Почему, пусть она расскажет сама:
«Какие у иностранцев варианты поиска квартиры? Если ты вообще не владеешь чешским, то путь тебе один – в агентство по поиску недвижимости, где говорят на английском или на русском. Если ты звонишь им по-чешски, и они понимают, что ты не чех, ты квартиру даже не увидишь. Агентства уверены, что все хозяева боятся сдавать квартиры иностранцам. Много случаев, когда так и написано: «Маленькая собака нам не мешает, а вот иностранцев не предлагать».
Как только Виктория освоила чешский, она стала самостоятельно искать квартиры. К счастью, есть в Чехии сайты, где общение между съемщиками и владельцами жилья протекает без посредников.
«Я стараюсь вместо звонков по телефону сначала писать емэйл, в котором не указывается моя украинская фамилия. Владельцам главное знать, что у меня какая-нибудь легальная профессия. Когда дело доходит до личной встречи, хозяева обычно расслабляются».
По какой причине Виктория обычно меняла квартиры? Пару раз потому, что собственники терзали ее частыми проверками. Перед приходом владельца она чувствовала себя обязанной надраить квартиру до блеска. А бывало, что собственники заявлялись вообще без предупреждения, и Виктория от этого страдала. И еще она вспоминает один случай, когда снятую квартиру пришлось покинуть очень быстро.
«Был случай, когда уйти пришлось очень быстро после въезда в квартиру. Во время осмотра все выглядело хорошо, но потом выяснилось, что там вообще не работало отопление. Мне об этом, конечно, никто не сказал».
Фото: Кристина Макова, Чешское радио — Радио Прага Как определить, что хозяин жилья проблемный, что лучше с ним не связываться? Этот вопрос мы адресовали Вере Пановой.
«Таких хозяев видно сразу, их, кстати, не так уж мало. Они лезут в квартиру постоянно, ходят каждый месяц».
— Да, этот факт, что хозяева норовят явиться с проверкой, многих иностранных съемщиков очень раздражает. Это как-то регулируется законом?
«Когда мы сдаем свою квартиру, то мы право на проверку вписываем в договор. Вот к примеру. У знакомой хозяйки жил молодой человек и платил коммунальные платежи за себя одного – за воду, за вывоз мусора. Но на самом деле с ним жила девушка, и соседи, конечно, об этом знали. Почему они должны доплачиваться за воду вместо нее? А он полгода твердил, что живет один. Ну, вот как не ходить и не проверять после этого?».
И последнее нововведение, на которое мы хотели бы обратить внимание. Согласно новому кодексу, владелец сможет просить уплаты залога не за три месяца вперед, как было возможно до сих пор, а аж за полгода вперед. Это максимум, прописанный теперь в законе. Стоит ли бояться, что владельцы будут предъявлять съемщикам непомерные требования по залогу? Тут Вера Панова нас успокоила:
«Залог в размере платы за три месяца и сейчас получает лишь процентов пять хозяев от общего числа. Стандарт в Чехии – один месячный наем. Шесть наймов – это уже из разряда фантастики, это вообще никто не даст».
Фото: Европейская комиссия Сейчас в чешских университетах учится около 400 тысяч молодых людей, через пять лет останется 320 тысяч. Как отмечает заместитель министра образования ЧР Томаш Груда, 
Ректор Карлова университета Вацлав Гампл (Фото: Филип Яндоурек, Чешское радио) «Мы видим, что министерство пытается затормозить постоянный рост числа студентов в чешских вузах. И я считаю, что это действительно необходимо». 
